Comprendre ce que l’on paie en achetant un bien — et le nouveau droit supplémentaire de 2 % sur les paiements en espèces
Introduction : pourquoi cet article ?
Lorsqu’on achète un appartement, une maison ou un terrain au Maroc, le prix affiché n’est jamais le coût final. À la signature s’ajoutent des frais d’acquisition, dont la composante la plus connue est constituée par les droits d’enregistrement. Souvent méconnus de l’acheteur, ils représentent pourtant une part significative du budget d’une transaction immobilière.
La loi de finances 2026 a introduit une mesure qui change la donne pour de nombreuses opérations : un droit d’enregistrement supplémentaire de 2 % visant les paiements en espèces ou non traçables. Cet article, conçu de façon pédagogique, explique d’abord ce que sont les droits d’enregistrement et comment ils se calculent, avant de détailler cette nouveauté et ses conséquences concrètes pour les acquéreurs et les vendeurs.
1. Définition : que sont les droits d’enregistrement ?
Les droits d’enregistrement sont une somme perçue par l’administration en contrepartie de la formalité de l’enregistrement d’un acte — c’est-à-dire son inscription officielle, qui lui confère date certaine et opposabilité. En matière immobilière, ils sont dus à l’occasion des mutations : ventes, échanges, donations, mais aussi certains baux de longue durée ou cessions de parts de sociétés immobilières.
Contrairement à la TPI — qui frappe le profit du vendeur — les droits d’enregistrement frappent la transaction elle-même et sont, en pratique, supportés par l’acquéreur. La formalité est généralement accomplie par le notaire ou l’adoul rédacteur de l’acte, qui collecte les droits et les reverse au Trésor.
2. Le cadre juridique marocain
Les droits d’enregistrement sont régis par le Code Général des Impôts (CGI), actualisé chaque année par la loi de finances. Les articles structurants en matière immobilière sont les suivants :
| Article du CGI | Objet |
|---|---|
| 126 – 127 | Champ d’application : actes et mutations soumis à l’enregistrement. |
| 128 | Délais : enregistrement et paiement dans les 30 jours. |
| 129 | Exonérations. |
| 131 | Base imposable : prix exprimé, charges et valeur vénale. |
| 133 | Barème des droits proportionnels (1 % à 6 %) et droit supplémentaire de 2 % (nouveauté 2026). |
| 135 | Droits fixes (200 DH et 1 000 DH). |
3. Comment se calculent les droits d’enregistrement ?
La base imposable
Pour les ventes et autres transmissions à titre onéreux, la base est constituée par le prix exprimé dans l’acte, augmenté des charges qui s’y ajoutent (article 131). L’administration conserve toutefois un droit de contrôle de la valeur : si le prix déclaré est manifestement inférieur à la valeur vénale du bien, elle peut le redresser. Pour les donations, la base est la valeur déclarée des biens, sans déduction des charges.
Le barème des taux applicables à l’immobilier
| Taux | Opérations concernées |
|---|---|
| 4 % | Acquisition de locaux construits (habitation, commercial, professionnel ou administratif) et des terrains attenants, dans la limite de 5 fois la superficie couverte. |
| 5 % | Acquisition de terrains nus ou de terrains avec constructions destinées à être démolies ; cessions d’actions ou parts de sociétés immobilières transparentes et à prépondérance immobilière non cotées. |
| 6 % | Baux de plus de 10 ans, rentes perpétuelles, cessions de droit au bail ; acquisitions d’immeubles par les établissements de crédit et les entreprises d’assurances. |
| 3 % | Première vente de logements sociaux et de logements à faible valeur immobilière. |
| 1,5 % | Donations (cessions à titre gratuit) en ligne directe, entre époux, entre frères et sœurs ; partages ; constitutions d’hypothèque. |
À ces droits proportionnels s’ajoutent un minimum de perception de 100 DH et, pour certains actes, des droits fixes de 200 DH ou 1 000 DH (article 135). L’ensemble doit être réglé, avec l’accomplissement de la formalité, dans un délai de 30 jours à compter de la date de l’acte (article 128).
4. La nouveauté 2026 : le droit supplémentaire de 2 %
C’est la mesure phare de la loi de finances 2026 (loi n° 50-25) en matière de droits d’enregistrement. Le nouvel article 133-III du CGI institue un droit d’enregistrement supplémentaire de 2 %, qui s’ajoute au droit proportionnel habituel, pour lutter contre les paiements en liquide et renforcer la traçabilité des transactions.
Ce que dit la loi (article 133-III, en vigueur le 1ᵉʳ juillet 2026)
- Opérations visées : les mutations à titre onéreux de biens immeubles, de droits réels immobiliers ou de fonds de commerce.
- Seuil d’éligibilité — il porte sur le PRIX de la transaction : la mesure ne s’applique qu’aux biens dont le prix de cession dépasse 300 000 DH. Si ce prix est inférieur ou égal à 300 000 DH, aucun droit supplémentaire n’est dû, quel que soit le mode de paiement.
- Conditions de déclenchement : l’acte ne mentionne pas les modalités et références de règlement, OU le prix n’est pas réglé par un moyen de paiement traçable.
- Assiette du droit de 2 % — elle porte sur le MONTANT non traçable : les 2 % se calculent sur la somme réglée en espèces. Si la totalité du prix est non traçable, ils portent sur l’intégralité ; si seule une partie est payée en espèces, ils ne portent que sur cette partie.
- Entrée en vigueur : le 1ᵉʳ juillet 2026.
Il faut donc bien distinguer deux montants différents. D’un côté, le prix de la transaction, qui sert uniquement à savoir si la mesure s’applique (seuil de 300 000 DH apprécié sur le prix total du bien). De l’autre, le montant réglé en espèces, qui sert de base de calcul des 2 %. Le seuil de 300 000 DH n’est donc pas un seuil sur la part payée en liquide : un bien vendu 2 000 000 DH dont seulement 50 000 DH sont réglés en espèces est éligible (prix > 300 000 DH), mais la majoration de 2 % ne frappera que ces 50 000 DH.
Les moyens de paiement traçables qui permettent d’échapper au droit supplémentaire sont, par renvoi à l’article 11-II du CGI : le chèque barré non endossable, l’effet de commerce, le moyen magnétique de paiement, le virement bancaire, le procédé électronique ou la compensation. En pratique, un acquéreur qui règle son acquisition par virement et le mentionne clairement dans l’acte n’est pas concerné par la majoration.
L’objectif de la mesure est double : décourager les règlements en liquide — souvent associés à la sous-déclaration des prix — et améliorer la traçabilité des flux dans un secteur où les paiements en espèces restaient fréquents.
5. Cas pratique : l’achat d’un appartement à 1 500 000 DH
M. B. achète un appartement (local construit, taux de 4 %) au prix de 1 500 000 DH. Le droit proportionnel de base s’élève donc à 4 % × 1 500 000 = 60 000 DH. Selon le mode de paiement retenu, voici l’impact de la nouveauté 2026 :
| Modalité de paiement | Droit supplémentaire 2 % | Total des droits |
|---|---|---|
| Totalité par virement bancaire (mentionné dans l’acte) | 0 DH | 60 000 DH |
| 400 000 DH payés en espèces, le reste par virement | 2 % × 400 000 = 8 000 DH | 68 000 DH |
| Acte ne mentionnant aucune modalité de paiement | 2 % × 1 500 000 = 30 000 DH | 90 000 DH |
La lecture est claire : à bien et prix identiques, le coût des droits varie du simple (60 000 DH) à 1,5 fois plus (90 000 DH) selon la rigueur apportée au mode de règlement et à sa mention dans l’acte. Régler par un moyen traçable et le documenter dans l’acte est donc la voie la plus économique et la plus sûre. À l’inverse, si M. B. avait acheté un parking à 250 000 DH réglé intégralement en espèces, aucun droit supplémentaire ne serait dû : le prix de la transaction n’atteint pas le seuil de 300 000 DH.
6. À retenir
L’essentiel en 5 points
- Nature : les droits d’enregistrement frappent la transaction (la mutation) et sont, en pratique, à la charge de l’acquéreur.
- Barème immobilier : 4 % pour les locaux construits, 5 % pour les terrains nus, 6 % pour les baux longue durée, 3 % pour le logement social, 1,5 % pour les donations familiales.
- Délai : enregistrement et paiement dans les 30 jours, via le notaire ou l’adoul.
- Nouveauté 2026 (1ᵉʳ juillet 2026) : droit supplémentaire de 2 % lorsque le prix du bien dépasse 300 000 DH et qu’une partie est réglée en espèces ou de façon non traçable. Le seuil de 300 000 DH s’apprécie sur le prix total ; les 2 % se calculent sur le seul montant payé en espèces.
- Bon réflexe : payer par virement (ou autre moyen traçable) et mentionner les références de règlement dans l’acte.
7. Foire aux questions (FAQ)
Qui paie les droits d’enregistrement, l’acheteur ou le vendeur ?
En pratique, ils sont supportés par l’acquéreur. La formalité et le paiement sont accomplis par le notaire ou l’adoul qui rédige l’acte.
Quel taux s’applique à l’achat d’un appartement ?
Le taux de 4 %, applicable aux locaux construits à usage d’habitation, commercial, professionnel ou administratif, ainsi qu’aux terrains attenants dans la limite de 5 fois la superficie couverte.
Dans quel délai faut-il enregistrer l’acte ?
Dans les 30 jours suivant la date de l’acte (article 128 du CGI).
Le seuil de 300 000 DH concerne-t-il le prix du bien ou le montant payé en espèces ?
Il concerne le prix de la transaction. La mesure ne s’applique que si le prix du bien dépasse 300 000 DH ; en deçà, aucun supplément n’est dû, même en cas de paiement en espèces. Une fois ce seuil franchi, les 2 % se calculent, eux, sur le montant réglé en espèces (ou non traçable).
Le droit supplémentaire de 2 % s’applique-t-il à tous les achats ?
Non. Il vise les mutations à titre onéreux dont le prix dépasse 300 000 DH et qui sont réglées en espèces ou par un moyen non traçable, ou dont l’acte ne mentionne pas les modalités de paiement. Il s’applique à compter du 1ᵉʳ juillet 2026.
Et si je paie une partie en espèces et le reste par virement ?
Le droit supplémentaire de 2 % ne s’applique qu’à la fraction du prix payée en espèces, et non à la totalité. Par exemple, sur un bien à 800 000 DH dont 100 000 DH en espèces, la majoration est de 2 % × 100 000 = 2 000 DH.
Les donations entre parents et enfants sont-elles touchées par le droit de 2 % ?
Non : la majoration vise les mutations à titre onéreux. Les donations en ligne directe, entre époux ou entre frères et sœurs relèvent du taux réduit de 1,5 %.
Conclusion
Les droits d’enregistrement constituent un poste de coût incontournable de toute acquisition immobilière, qu’il convient d’anticiper dès la phase de négociation. Avec la loi de finances 2026, leur logique se double d’un objectif de transparence : le droit supplémentaire de 2 % récompense, de fait, les transactions réglées par des moyens traçables et clairement documentées.
Pour l’acheteur comme pour le vendeur, la meilleure protection consiste à structurer le paiement par voie bancaire et à veiller à la qualité rédactionnelle de l’acte. Chez ATAA REALTY, nous accompagnons nos clients dans l’estimation des biens, le chiffrage complet des frais d’acquisition et la sécurisation de leurs opérations, en lien avec les professionnels du droit.
Cet article est fourni à titre d’information pédagogique et ne constitue pas un conseil fiscal personnalisé. Pour une opération précise, rapprochez-vous d’un notaire ou d’un professionnel de la fiscalité.
Références bibliographiques et réglementaires
- Code Général des Impôts (CGI), édition 2026 — articles 126 à 135 (champ d’application, délais, exonérations, base imposable, barème des droits et droit fixe), et article 11-II (moyens de paiement).
- Loi de finances n° 50-25 pour l’année budgétaire 2026 — article 7 instituant le droit d’enregistrement supplémentaire de 2 % (article 133-III du CGI), applicable à compter du 1ᵉʳ juillet 2026.
- Médias24, « Mutations immobilières et fonds de commerce : un droit d’enregistrement supplémentaire de 2 % à partir de juillet 2026 » (janvier 2026).
- Support de formation « Fiscalité immobilière », ONIGT–CRCS, M. Salah Eddine EL KACIMI, MRICS, janvier 2026.