Taxe sur le Profit Immobilier (TPI) au Maroc : tout comprendre sur la nouvelle procédure d’avis préalable de l’administration fiscale

Vendre, déclarer, sécuriser : ce que les lois de finances récentes ont changé pour les vendeurs de biens immobiliers

Introduction : pourquoi cet article ?

Au Maroc, la vente d’un appartement, d’une maison, d’un terrain ou de tout droit réel immobilier déclenche, sauf exonération, un impôt bien connu des vendeurs : la Taxe sur le Profit Immobilier (TPI). Pendant longtemps, la règle du jeu était simple, mais inconfortable : le vendeur calculait lui-même son impôt, le déclarait et le payait dans les trente jours, puis vivait pendant quatre années sous la menace d’un redressement, sans jamais savoir si l’administration validerait son calcul.

Les dernières lois de finances ont introduit une option supplémentaire : la possibilité de demander, avant même de vendre, l’avis de l’administration fiscale sur le montant exact de la taxe due. Cet article, conçu dans une logique pédagogique, explique pas à pas cette nouvelle procédure d’avis préalable, la met en regard de la procédure classique toujours en vigueur, et l’illustre par un cas chiffré. L’objectif n’est pas de désigner une « meilleure » voie, mais de présenter objectivement les deux afin que chaque vendeur — comme chaque conseil — choisisse celle qui correspond le mieux à sa situation.

1. Définition : qu’est-ce que la TPI ?

La TPI est, juridiquement, une composante de l’impôt sur le revenu au titre des profits fonciers (IR/PF). Elle frappe le profit net — c’est-à-dire la plus-value — réalisé à l’occasion de la cession à titre onéreux d’immeubles situés au Maroc ou de droits réels immobiliers s’y rattachant. Sont notamment concernées les ventes, les échanges (considérés comme une double vente), certains apports en société, ou encore l’expropriation pour cause d’utilité publique.

Le taux est aujourd’hui unifié à 20 % du profit net imposable depuis la loi de finances 2023 (auparavant, la première vente d’un terrain non bâti en périmètre urbain était taxée à 30 %). La loi prévoit par ailleurs un minimum de perception de 3 % du prix de cession : si l’impôt calculé sur la plus-value est inférieur à ce seuil, c’est ce minimum qui s’applique.

Principales exonérations à connaître (article 63 du CGI) :

• la cession d’une habitation principale occupée depuis au moins 5 ans, dans la limite d’un prix de 4 000 000 DH ;
• les cessions dont la valeur totale annuelle n’excède pas 140 000 DH ;
• la cession d’un logement social affecté à l’habitation principale depuis au moins 4 ans ;
• les cessions à titre gratuit entre ascendants et descendants, entre époux, ou entre frères et sœurs.

2. Le cadre juridique et réglementaire marocain

La TPI est régie par le Code Général des Impôts (CGI), actualisé chaque année par la loi de finances. Plusieurs articles s’articulent pour encadrer le calcul, la déclaration, le paiement et le contrôle de l’impôt :

La nouveauté centrale est l’article 234 quinquies, créé par la loi de finances n° 50-22 pour 2023 et complété par les lois de finances suivantes (notamment la loi n° 60-24 pour 2025, qui a retouché les articles 83, 173 et 224). C’est ce texte qui fonde la procédure d’avis préalable.

3. Analyse méthodologique : comment se calcule la TPI ?

Avant de comparer les deux procédures, il faut comprendre la mécanique du calcul. Le profit net imposable est égal à la différence entre :

• le prix de cession (prix de vente), diminué le cas échéant des frais de cession justifiés (courtage, annonces, frais d’actes, indemnités d’éviction) ;
• et le prix d’acquisition réévalué, augmenté des frais d’acquisition, des dépenses d’investissement et, le cas échéant, des intérêts d’emprunt.

Le prix d’acquisition est majoré de frais d’acquisition forfaitaires de 15 % (frais de notaire, droits d’enregistrement, conservation foncière, courtage…), sauf si le vendeur justifie de frais réels supérieurs. S’y ajoutent les dépenses d’investissement dûment justifiées par factures (construction, rénovation, amélioration). L’ensemble est ensuite réévalué par un coefficient fixé chaque année par arrêté ministériel, fondé sur l’indice national du coût de la vie.

Deux voies possibles pour le vendeur

Une fois le principe du calcul posé, le vendeur dispose de deux procédures pour s’acquitter de la TPI. Elles sont l’une et l’autre parfaitement légales et répondent à des logiques différentes : l’une privilégie la simplicité et la rapidité, l’autre la prévisibilité du montant. Le choix dépend de la nature de l’opération, de son montant, du calendrier et du degré de certitude recherché.

A. La voie classique : déclaration et paiement spontanés (articles 83 et 173)

C’est la procédure historique, toujours pleinement valable et souvent la plus directe. Le vendeur réalise la transaction, puis dépose sa déclaration des profits fonciers (article 83) et paie spontanément l’impôt correspondant dans les 30 jours suivant la date de la cession (article 173). Elle a l’avantage de ne dépendre d’aucun délai d’instruction préalable et convient particulièrement aux opérations simples, de faible montant ou clairement exonérées. En contrepartie, l’administration conserve son droit de contrôle : elle peut rectifier la base déclarée (article 224) et engager un redressement jusqu’au 31 décembre de la 4ᵉ année suivant celle de la cession (prescription, article 232).

Depuis 2023, une règle particulière encadre cette voie : le vendeur qui n’a pas sollicité l’avis préalable — ou qui n’a pas déclaré sur la base de l’attestation de liquidation — doit verser, à titre provisoire, la différence entre l’impôt qu’il déclare et 5 % du prix de cession. Cette somme provisoire n’est pas définitivement perdue : elle est rétrocédée au contribuable lors de l’engagement de la procédure de rectification. Elle agit comme une garantie de trésorerie au profit du Trésor.

B. La voie de l’avis préalable : liquidation par l’administration (article 234 quinquies)

C’est l’option introduite récemment. Le vendeur peut demander à l’administration de liquider l’impôt à l’avance. Elle suppose en revanche d’anticiper et de constituer un dossier complet dès le compromis, et d’intégrer le délai d’instruction au calendrier de la vente. Concrètement, la demande :

• est déposée par voie électronique, selon un modèle de l’administration, dans les 30 jours suivant la date du compromis de vente ;
• est accompagnée des pièces justificatives relatives au calcul (prix, frais, dépenses d’investissement) ou à l’exonération sollicitée ;
• reçoit une réponse de l’administration dans un délai de 60 jours. Cette réponse vaut attestation de liquidation de l’impôt (ou d’exonération) et reste valable 6 mois.

La conséquence est la suivante : si le vendeur déclare et paie sur la base de cette attestation, il est dispensé de contrôle fiscal en matière de profits fonciers, le montant ayant été arrêté avec l’administration. La démarche demeure facultative : le vendeur reste libre d’opter pour la voie classique, et l’avis préalable n’est pas toujours compatible avec un calendrier de vente très serré.

Tableau comparatif des deux procédures

4. Cas pratique : un appartement vendu à Casablanca

Prenons l’exemple de Mme A., qui a acquis un appartement en 2015 pour 1 000 000 DH et le revend en 2026 pour 1 800 000 DH. Elle a réalisé 100 000 DH de travaux justifiés par factures. Le coefficient de réévaluation retenu est de 1,10 (valeur illustrative).

Lecture selon la voie choisie. Dans les deux cas, l’impôt dû s’élève à 85 000 DH. Si Mme A. opte pour l’avis préalable, elle dépose sa demande dans les 30 jours du compromis et reçoit une attestation fixant ce montant ; en déclarant et payant sur cette base, sa situation n’est plus susceptible de contrôle. Si elle suit la voie classique, elle déclare et paie spontanément 85 000 DH dans les 30 jours de la cession ; n’ayant pas sollicité d’avis, elle verse en outre, à titre provisoire, la différence avec 5 % du prix de cession (90 000 − 85 000 = 5 000 DH), somme restituée lors d’une éventuelle procédure de rectification. La première voie fige le montant en amont, la seconde est plus rapide à mettre en œuvre mais laisse ouvert le droit de contrôle pendant quatre ans.

5. À retenir

6. Foire aux questions (FAQ)

7. L’apport d’un rapport d’expertise ATAA REALTY dans les deux procédures

Quelle que soit la voie retenue, la TPI repose sur des valeurs : un prix de cession, un prix d’acquisition, des frais et des dépenses d’investissement. C’est précisément sur l’appréciation de ces valeurs que se concentrent les difficultés et les éventuels désaccords avec l’administration. Un rapport d’expertise immobilière indépendant, établi par un expert MRICS, apporte une base documentée et argumentée qui sert l’une comme l’autre des deux procédures.

Dans la procédure d’avis préalable

• il solidifie le dossier remis à l’administration en justifiant la valeur vénale et la cohérence du prix annoncé ;
• il documente les dépenses d’investissement et les frais à intégrer au prix de revient, ce qui fiabilise l’attestation de liquidation ;
• il réduit les allers-retours et les demandes de compléments, et donc le risque de dépasser les délais.

Dans la procédure classique

• il appuie le profit déclaré par une estimation motivée de la valeur du bien, utile si l’administration procède à une réestimation (article 224) ;
• il constitue une pièce de défense en cas de contrôle ou de redressement, en démontrant le sérieux et la traçabilité des montants retenus ;
• il aide à anticiper le montant de la taxe et le versement provisoire de 5 %, pour mieux préparer sa trésorerie.

En amont de toute vente, l’expertise permet aussi de vérifier l’éligibilité à une exonération (habitation principale, seuils, durée de détention), d’estimer la TPI dès la négociation et d’éclairer le choix entre les deux voies. Chez ATAA REALTY, nos rapports d’expertise sont conçus pour offrir cette sécurité documentaire, au service du vendeur comme de son conseil, sans préjuger de la procédure finalement retenue.

Conclusion

La fiscalité immobilière marocaine offre désormais au vendeur deux procédures complémentaires pour s’acquitter de la TPI. La voie classique privilégie la simplicité et la rapidité ; l’avis préalable privilégie la prévisibilité du montant. Aucune n’est, en soi, supérieure à l’autre : le bon choix dépend de la complexité de l’opération, de son montant, du calendrier de la vente et du niveau de certitude souhaité.

L’essentiel est de choisir en connaissance de cause et de s’appuyer sur des valeurs justes et documentées. Chez ATAA REALTY, nous accompagnons vendeurs et acquéreurs dans l’évaluation du bien, le calcul de la TPI et l’analyse de la procédure la mieux adaptée à chaque situation.

Cet article est fourni à titre d’information pédagogique et ne constitue pas un conseil fiscal personnalisé. Pour une opération précise, rapprochez-vous d’un professionnel de l’immobilier ou de la fiscalité.

Références bibliographiques et réglementaires

1. Code Général des Impôts (CGI), édition 2026 — articles 61 à 65 (assiette et taux de la TPI), 83 (déclaration des profits fonciers), 173 (recouvrement et versement provisoire de 5 %), 224 (rectification), 232 (prescription) et 234 quinquies (demande d’avis préalable).
2. Loi de finances n° 50-22 pour l’année budgétaire 2023 — institution de l’article 234 quinquies et unification du taux de la TPI à 20 %.
3. Loi de finances n° 60-24 pour l’année budgétaire 2025 — modifications des articles 83, 173 et 224 du CGI.
4. Direction Générale des Impôts (DGI), Guide de demande de l’avis préalable de l’administration en matière d’IR/PF (www.tax.gov.ma).
5. Support de formation « Fiscalité immobilière », ONIGT–CRCS, M. Salah Eddine EL KACIMI, MRICS, janvier 2026.