La Taxe sur les Terrains Urbains Non Bâtis (TNB) au Maroc : fonctionnement et la réforme 2026

Comprendre ce que paie un propriétaire de terrain — et le nouveau barème fondé sur le niveau d’équipement introduit par la loi n° 14-25

Introduction : pourquoi cet article ?

Détenir un terrain nu en ville n’est jamais totalement « neutre » fiscalement. Tant qu’il n’est pas construit, ce terrain est en principe redevable d’une taxe locale annuelle : la Taxe sur les Terrains Urbains Non Bâtis (TNB). Souvent sous-estimée par les propriétaires, elle pèse pourtant chaque année sur le coût de portage d’un foncier et constitue un levier des communes pour lutter contre la rétention spéculative.

La loi n° 14-25 — qui modifie la loi n° 47-06 relative à la fiscalité des collectivités territoriales — a profondément réformé cette taxe. À compter de 2026, son barème ne dépend plus de la catégorie urbanistique du terrain, mais du niveau réel d’équipement dont il bénéficie. Cet article explique d’abord le fonctionnement de la TNB, puis détaille cette réforme et ses conséquences concrètes pour les propriétaires fonciers.

1. Définition : qu’est-ce que la TNB ?

La TNB est une taxe locale annuelle, gérée par les services fiscaux des communes, qui frappe les terrains urbains non bâtis — c’est-à-dire les parcelles situées en zone urbaine et qui ne supportent aucune construction (ou dont l’aménagement reste négligeable). Elle vise à inciter à la mise en valeur du foncier : un terrain laissé nu coûte chaque année à son propriétaire, ce qui décourage la spéculation et la thésaurisation de parcelles constructibles.

Elle se distingue de la taxe d’habitation et de la taxe de services communaux, qui portent sur les immeubles bâtis. Dès qu’une construction est édifiée — et achevée — la parcelle bascule, en règle générale, hors du champ de la TNB.

2. Le cadre juridique

La TNB est régie par la loi n° 47-06 relative à la fiscalité des collectivités territoriales (articles 39 à 49), modifiée et complétée d’abord par la loi n° 07-20, puis, plus récemment, par la loi n° 14-25 promulguée en juin 2025, qui porte la réforme applicable dès 2026.

3. Comment fonctionne la TNB ?

Qui paie, et sur quels terrains ?

La taxe est due par le propriétaire du terrain et, à défaut de propriétaire connu, par le possesseur. En cas d’indivision, elle est établie sur l’indivision, chaque co-indivisaire restant solidairement tenu du paiement. Sont concernés les terrains non bâtis situés dans les périmètres urbains, les centres délimités, les stations (estivales, hivernales, thermales) et les zones couvertes par un plan d’aménagement.

La règle des « 5 fois la superficie couverte »

Un point essentiel concerne les terrains attenants à une construction. Lorsqu’une villa est édifiée sur une grande parcelle, la partie de terrain correspondant à 5 fois la superficie couverte est exonérée de la TNB ; seul l’excédent, au-delà de ce seuil, est frappé par la TNB.

Base, annualité et obligations

La base imposable est la superficie du terrain au mètre carré (toute fraction de m² étant comptée pour un m² entier). La taxe est annuelle, établie d’après les faits existants au 1ᵉʳ janvier. Le propriétaire doit déposer une déclaration avant le 1ᵉʳ mars de chaque année et acquitter la taxe dans le même délai ; tout changement de propriétaire ou d’affectation doit être déclaré dans les 45 jours.

Des exonérations temporaires structurantes

La loi prévoit d’importantes exonérations temporaires, particulièrement utiles aux promoteurs et lotisseurs :

• terrains faisant l’objet d’un permis de construire : exonérés pendant 3 ans ;
• terrains objet d’une autorisation de lotir : exonérés de 3 à 15 ans selon la superficie (3 ans jusqu’à 20 ha, jusqu’à 15 ans au-delà de 400 ha) ;
• terrains affectés à une exploitation professionnelle ou agricole (dans la limite de 5 fois la superficie exploitée), ou difficiles à raccorder aux réseaux d’eau et d’électricité.

Attention toutefois : si, à l’expiration des délais, les travaux ne sont pas achevés (ou moins de 50 % du lotissement réalisé), le redevable doit verser la taxe due au titre de la période d’exonération, avec pénalités.

Focus : les terrains exonérés au titre de la loi n° 12-90 sur l’urbanisme

Un cas d’exonération mérite une attention particulière. L’article 42 de la loi n° 47-06 exonère les terrains situés dans les zones frappées d’interdiction de construire, ainsi que ceux affectés à l’un des usages prévus aux paragraphes 2 à 8 de l’article 19 de la loi n° 12-90 relative à l’urbanisme. La logique est une logique d’équité : lorsqu’un plan d’aménagement réserve un terrain à un équipement public, à un espace vert, à la voirie ou à un site à protéger, son propriétaire ne peut pas le bâtir librement ; il serait donc injuste de le taxer comme un foncier constructible. La superficie ainsi grevée est soustraite de la base de calcul de la taxe.

Les paragraphes 2 à 8 de l’article 19 de la loi n° 12-90 visent précisément les affectations suivantes :

En pratique, bénéficient aussi de cette exonération les terrains occupés par des bidonvilles ou des constructions anarchiques non encore libérés, les terrains enclavés entourés de toutes parts par des propriétés de tiers, ainsi que les terrains affectés aux équipements et services publics. Pour le propriétaire, identifier que sa parcelle relève de l’un de ces cas peut représenter une économie de taxe substantielle.

4. La réforme 2026 : un barème fondé sur le niveau d’équipement

C’est le cœur de la loi n° 14-25. Jusqu’ici, le tarif de la TNB dépendait de la catégorie urbanistique du terrain (« zone immeuble » d’un côté, « zone villa / logement individuel » de l’autre). La réforme change radicalement de logique : le tarif est désormais fonction du niveau réel d’équipement et de services publics dont bénéficie le terrain. Un foncier bien desservi est davantage taxé ; un terrain mal équipé l’est beaucoup moins.

Avant / après

Comment lire les trois nouvelles zones

• Zone bien équipée (15–30 DH/m²) : présence de la plupart des équipements — voirie, eau potable, électricité, assainissement, éclairage public, transport urbain, collecte des déchets, établissements de santé et d’enseignement.
• Zone moyennement équipée (5–15 DH/m²) : dotée au moins de la voirie et des réseaux d’électricité et d’eau.
• Zone faiblement équipée (0,5–2 DH/m²) : dépourvue de tout ou de la plupart des équipements et réseaux de base.

Concrètement, chaque conseil communal délimite ces zones et fixe le tarif applicable à l’intérieur des fourchettes légales, par décision de son président qui n’est exécutoire qu’après visa du gouverneur de la préfecture ou de la province. Le seuil de non-perception est maintenu : la taxe inférieure à 200 DH n’est ni émise ni payée. La réforme s’accompagne par ailleurs d’une réorganisation du recouvrement, confié aux receveurs communaux pour la TNB, tandis que la taxe d’habitation et la taxe de services communaux passent à la Direction Générale des Impôts.

5. Cas pratique : un terrain nu de 600 m²

M. C. possède un terrain urbain non bâti de 600 m². Selon la zone d’équipement dans laquelle la commune le classe, et le tarif qu’elle retient dans la fourchette légale, la TNB annuelle varie fortement :

À surface identique, la facture peut donc varier de 1 200 à 12 000 DH par an selon l’équipement de la zone. La réforme introduit ainsi une logique de contribution proportionnée aux services rendus : plus un terrain bénéficie d’infrastructures (et de valeur), plus il contribue ; un terrain enclavé et non viabilisé est, lui, faiblement taxé.

6. À retenir

7. Foire aux questions (FAQ)

Conclusion

Avec la loi n° 14-25, la Taxe sur les Terrains Urbains Non Bâtis change de philosophie : elle relie désormais l’impôt à la réalité de l’équipement et de la valeur du foncier. Pour le propriétaire, cela signifie qu’un terrain bien situé et viabilisé coûtera davantage à conserver nu — une incitation supplémentaire à le valoriser — tandis qu’un terrain enclavé sera plus légèrement taxé.

Anticiper la TNB, connaître le classement de sa parcelle et le calendrier des exonérations devient donc un élément clé de toute stratégie foncière. Chez ATAA REALTY, nous accompagnons propriétaires, investisseurs et promoteurs dans l’analyse fiscale et la valorisation de leur foncier, en lien avec les services communaux compétents.

Cet article est fourni à titre d’information pédagogique et ne constitue pas un conseil fiscal personnalisé. Les tarifs effectifs dépendent des décisions de chaque conseil communal. Pour une situation précise, rapprochez-vous de votre commune ou d’un professionnel de la fiscalité.

Références bibliographiques et réglementaires

1. Loi n° 47-06 relative à la fiscalité des collectivités territoriales — articles 39 à 49 (taxe sur les terrains urbains non bâtis), telle que modifiée et complétée par la loi n° 07-20.
2. Loi n° 14-25 modifiant et complétant la loi n° 47-06, promulguée par le dahir n° 1-25-50 du 9 hija 1446 (6 juin 2025) — réécriture de l’article 45 (tarif de la TNB selon le niveau d’équipement).
3. Loi n° 12-90 relative à l’urbanisme (promulguée par le dahir n° 1-92-31 du 17 juin 1992) — article 19 (objet du plan d’aménagement), paragraphes 2 à 8 visés par l’exonération de TNB.
4. Médias24, « Taxe sur les terrains non bâtis et fiscalité locale : ce que change la nouvelle loi n° 14-25 » (mai 2025).
5. Support de formation « Fiscalité immobilière », ONIGT–CRCS, M. Salah Eddine EL KACIMI, MRICS, janvier 2026.